关键词：民事 购房差价损失赔偿 连带责任
裁判要点及核心价值：房地产开发商预售房屋后，长期未能竣工验收，导致逾期交房不能，而解除房屋买卖合同，除应承担返还购房款责任，还应按经评估的同地段房屋价款赔偿房屋差价损失给购房者。
相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
基本案情：
1997年5月18日，原告葛强风与被告烟台经济技术开发区金建房地产综合开发公司(以下简称开发区金建公司)签订房屋买卖契约约定：烟台金建公司将坐落于烟台市芝罘区北马路烟台科技大厦19层北向8～9轴间B1型建筑面积为107.67平方米的楼房出售给原告；房屋价款为312243元，由原告于1997年5月18日前一次性付清；烟台金建公司于1997年7月1日将上述房产正式交付给原告，如不能按期交付，每逾期一日，按房屋价款的万分之一支付滞纳金。合同签订后，原告将房款全额支付给了烟台金建公司，但该公司一直未履行交付房屋的义务。烟台金建公司系被告恒丰银行开办的实体。现烟台金建公司已被吊销停业，其全部资产、人员由恒丰银行接收。多年来，原告一直找两被告的负责人及主要领导协商解决房屋交付及赔偿问题，但两被告毫无诚意，采取拖延时间、压低价位等方式致原告的合法权益至今不能得到保护。故请求依法解除原告与被告烟台金建公司签订的房屋买卖合同，被告返还给原告房屋价款312243元，并赔偿原告经济损失887757元，两被告承担连带责任。
被告烟台金建公司缺席，且在法定期间既未书面答辩，亦未提供任何证据材料。被告恒丰银行辩称：本案诉争的烟台金建科技大厦的开发建设单位并非烟台金建公司，原告与烟台金建公司签订的房屋买卖契约无效，相应的违约金条款亦属无效；诉争房屋至今没有竣工，未经验收合格，相关单位无法向原告交付房屋；我行不是诉争房屋的开发建设单位，也不是烟台金建公司的开办单位。综上，原告要求我行返还房款并赔偿经济损失没有依据，请求依法驳回原告对我行的诉讼请求。
原告提交开发区金建公司、烟台金建公司、恒丰银行工商登记信息、购房合同、烟台金建公司在工商局档案中的商品房预售许可证、支付购房款凭据，证明原被告订立的房屋买卖合同有效，被告违约的事实及开发区金建公司被吊销营业执照后一直未清算；提交录音资料、申请法院调取恒丰银行拍卖诉争房产公告(后法院依职权调取到)证明恒丰银行实际上成建制接收了烟台金建公司，应对烟台金建公司债务承担责任；庭审中，被告称履行不能，原告依法变更诉讼请求，要求解除合同并赔偿购房差价损失，为此，原告向法院申请进行对诉争房屋价值进行评估，恒丰银行在评估过程中曾不予配合，后终进行评估，得出诉争房屋评估时价值应为983798.02元，证实被告违约给原告造成重大经济损失，被告除应返还购房款外，还应赔偿原告购房差价损失。
法院经审理查明的事实：
被告恒丰银行原名烟台住房储蓄银行，于1987年成立，2003年7月更名为恒丰银行股份有限公司。1992年6月29日，烟台住房储蓄银行注册成立了开发区金建公司。1995年6月22日，开发区金建公司与烟台开发区路宇房地产综合开发公司共同出资成立了本案被告烟台金建公司，从事房地产开发、销售、建筑材料销售。开发区金建公司于1994年6月28日与烟台东亚实业公司签订合作建设科研楼合同书，约定由烟台东亚实业公司负责办理开工手续及土地使用权证。双方签订联建合同时，任何一方均未取得该项目建设用地的土地使用权证，亦未办理联建审批手续。1994年9月，开发区金建公司取得了该项目的土地使用权证，1997年4月18日，烟台金建公司取得了位于烟台市芝罘区北马路北侧烟台科技大厦的商品房销售(实际为预售)许可证，该许可证载明房屋用途性质为商业．住宅。后因联建双方未经批准擅自改变原批准图纸，增加了建筑面积、改变用途，于1998年8月被烟台市政府有关部门责令停工和售房，收回了土地使用权证及商品房销售许可证。
1997年5月18日，烟台金建公司与原告在签订的房地产买卖契约中载明：烟台金建公司自愿将坐落于烟台市芝罘区北马路烟台科技大厦19层北向8～9轴间B1型建筑面积为107.67平方米的房产出卖给原告；房屋价款为312243元，由原告于1997年5月18日一次性付清；烟台金建公司于1997年7月1日将上述房产正式交付给原告，每逾期一日，应付给原告房屋价款万分之一的滞纳金。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告；烟台金建公司保证上述房产产权清楚，若发生产权纠纷或债权债务，由其负责清理和承担民事诉讼责任，并赔偿因此给原告造成的经济损失；烟台金建公司必须按期将房产交付原告使用，否则，每逾期一日应付给原告相当于上述房产价款万分之一的滞纳金。另外，合同还载明金建科技大厦的土地使用期限自1994年8月25日至2044年8月24日为50年。合同签订之前，原告即于1996年1月17日付清了房款，因当时烟台金建公司未取得诉争房屋的预售许可证，其收取了原告的房款后，在向原告出具的收款收据的事由一栏中载明为合作投资款。2006年11月8日，烟台金建公司因未参加年检，被工商行政管理部门吊销了企业法人营业执照，该公司早已停业。2008年11月7日，开发区金建公司因未参加企业年检被工商行政管理部门吊销了企业法人营业执照，该公司也已停业。金建大厦所使用的土地现登记在开发区金建公司名下，土地性质系科研和商业服务用地。合同签订后，原告按约定履行了向被告烟台金建公司支付全部房屋价款的义务，而被告烟台金建公司收取了原告的房款后，因建设方的原因致使包括诉争房屋在内的金建科技大厦至今未能竣工验收，且烟台金建公司和开发区金建公司早已停业，金建科技大厦实际由被告恒丰银行接收控制使用。法院根据原告的司法鉴定申请，委托烟台市嘉信资产评估有限公司对诉争房屋的现值进行评估。评估公司几次联系恒丰银行到评估现场，被告恒丰银行拒绝开门，以便评估人员进行现场勘验，致评估公司很长时间未能勘验现场。2011年11月28日，评估公司向法院递交了中止鉴定申请。法院遂书面通知责令恒丰银行配合评估，否则将参照同类同地段房屋的价格对诉争房屋的价值进行评估，并以此作为定案依据。2012年4月，法院再次委托上述评估公司进行现场评估，结论为诉争房屋的现值为983798.02元，原告为此支付评估费5800元。
裁判结果：
烟台市芝罘区人民法院于2014年2月11日作出〔2010〕芝民一初字第350号民事判决：一、解除原告与被告烟台金建房地产开发有限公司于1997年5月18日签订的〔1997〕房地产买卖契字066号房地产买卖契约；二、限被告烟台金建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内经本院返还给原告购房款312243元，并赔偿原告购房差价款671555.02元，合计983798.02元。同时由被告恒丰银行股份有限承担连带责任。宣判后，恒丰银行提出上诉。烟台市中级人民法院于2015年5月19日作出〔2014〕烟民一终字第692号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：
法院生效判决认为：被告烟台金建公司与原告签订商品房预售合同时，烟台金建公司已取得了商品房销售许可证，故原告与烟台金建公司签订的房屋买卖契约有效，销售许可证虽然后来因联建方原因被收回，但不影该合同的效力。合同签订后，原告按约定履行了向被告烟台金建公司支付全部房屋价款的义务，而被告烟台金建公司收取了原告的房款后，因建设方的原因致使包括诉争房屋在内的金建科技大厦至今未能竣工验收，且烟台金建公司和开发区金建公司早已停业，金建科技大厦实际由被告恒丰银行接收控制使用的事实清楚，客观上诉争房屋未达到交付条件，主观上被告恒丰银行不同意将诉争房屋交付给原告的证据充分。故原告要求解除其与烟台金建公司签订的房屋买卖合同，返还房款，并要求按评估结论赔偿房屋差价损失，理由正当，于法有据。关于被告恒丰银行是否应对烟台金建公司的上述义务承担连带清偿责任。根据查明的事实，诉争的金建大厦项目原系开发区金建公司与烟台东亚实业公司合作开发建设，并由开发区金建公司出资开办的被告烟台金建公司对外预售，后由于开发区金建公司与烟台东亚实业公司在合作过程中产生纠纷并发生诉讼，最终经山东省高级人民法院主持调解，金建大厦全部转让给了开发区金建公司所有。而开发区金建公司又是被告恒丰银行出资开办的实体，在国家政策禁止银行开办实体时，开发区金建公司被停办，其人、财、物整体被恒丰银行接收，其中接收的资产包括了涉案房屋。被告金建公司为何取得了对外预售金建大厦的销售许可证，在无其他相关证据证实的情况下，只能认定是得到了开发区金建公司或被告恒丰银行的授权。在金建大厦项目至今未能竣工并向原告交付房屋的情况下，被告烟台金建公司或开发区金建公司有义务向原告返还房款并赔偿相关损失，而被告恒丰银行在烟台金建公司或开发区金建公司未履行向原告返还房款并赔偿相关损失的情况下，整体接受了金建大厦，其对烟台金建公司和开发区金建公司应向原告承担的义务负有连带责任。被告恒丰银行并不否认其应当对原告履行烟台金建公司与原告之间商品房买卖合同的善后事宜负责进行处理。综合上述事实，法院认为被告恒丰银行应当负连带返还原告购房款并进行赔偿的责任。
案件评析：
本案属疑难案件，也属于逾期交房典型案例之一。该案裁判难点及焦点有二：一是恒丰银行是否应承担连带赔偿责任，其实在立案直到一审判决法庭调查结束，关于被告主体问题，一直存在争议；二是被告是否应赔偿原告购房差价损失。对于这两个难点，笔者认为，法院对该案认定事实清楚、适用法律正确，裁判理由逻辑严密、说理令人信服。该案的难点问题，其实最后成了该案判决的亮点：长期不能竣工验收导致逾期交房不能的，判令返还购房款并赔偿购房差价款，对维护商品房买卖市场的公平交易秩序有积极作用，符合诚实信用和公平原则，据此，本案也取得了公平、公正的效果，对类似案件处理有指导意义；再是开办单位在不履行清算义务情况下(且还整体接收企业资产、人员)，应对被吊销企业债务承担连带责任，判令开办单位(也系清算责任主体)承担连带责任使得该案受害原告的利益能够得以实现，符合目前《公司法》司法实践中的处理原则，很有价值。在我国房地产市场上逾期交房现象越来越多的当下及将来，本案对处理相关类似案件具有指导意义。
承办律师：于 民 郑 勇
