关键词：行政诉讼 合同诈骗罪 善意第三人
案例核心价值：通过合同诈骗的方式在房屋行政管理部门设置了抵押权，经生效刑事判决认定后，该抵押权是否受善意第三人制度保护。
相关法条：《房屋登记办法》第八十一条、《物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条
基本案情：
贾某某常年经商，2012年初看好青岛某处地块，欲租赁下来经营加油站。因资金短缺，便想用母亲王某某的房屋进行抵押，借取资金。王某某年届七十，中年丧偶，独自一人居住在一三十平米的房屋内。贾某某清楚直接跟王某某说把房屋进行抵押获取资金做生意是不会获得王某某同意的，便跟王某某说，要开公司，需以王某某的房屋作为公司的住所地。王某某便将自己的身份证、房产证给了贾某某。贾某某随后花千余元雇来一中年妇女，和王某某有几分相似，便以贾某某母亲王某某的名义随贾某某到青岛某典当行签订了典当合同。次日，与典当行工作人员一起到青岛市房产交易中心办理了抵押权登记，并开设了银行卡，贾某某以这种违法的方式从典当行处获得借款22万元。之后，贾某某因资金缺口过大，无法归还典当行本金，典当行就债权和抵押权向法院提起诉讼后，发现了贾某某的违法行为，报公安机关。最终，经过法院审理后，认定贾某某构成合同诈骗罪，判处有期徒刑，退赔犯罪所得。之后，王某某与典当行就其房屋上的抵押权进行过沟通，典当行并不同意到青岛市房产交易中心撤销王某某房屋上的抵押权。王某某委托律师向青岛市国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，并将典当行列为第三人，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为第三人核发的他项权证。
代理方案：
律师接受王某某委托后，在一审立案之前，查阅了大量法律法规和相关判例，为代理工作寻找理论、法律依据和判例支持。律师查阅了《担保法》《物权法》《房屋登记办法》和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》以及〔2013〕南行初字第52号、〔2014〕浙杭行终字第169号、〔2014〕青行终字第171号、〔2012〕宝行初字第13号等判例。
律师发现在司法实践中，不论本地法院还是其他省市法院，在处理类似案件，会援引《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。来认定第三人是善意第三人，取得的抵押权系善意取得，应予保护，判决确认房屋管理部门为第三人核发他项权证的的行政行为违法，但不予撤销。
上海市宝山区人民法院在审理类似案件时援引《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。认为被诉抵押登记涉及第三人抵押物权的效力，故应当先行通过民事诉讼途径确认系争房地产借款抵押合同的效力及第三人是否已经善意取得了该抵押物权。向原告进行了释明，原告拒绝另行提起民事诉讼。故原告仅以系争房地产借款抵押合同系案外人假冒其名义签署，其本人未到场办理抵押登记为由，直接诉请要求撤销系争抵押登记，缺乏法律依据，不予采信，据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。
律师还了解到一位同行办理过的一件类似案例。因为冒充者与被冒充者在体貌形态上存在明显差异，最明显的差别就是一个面部有痣，一个面部无痣。房屋管理部门的工作人员只要认真辨别身份证件，就会发现冒充行为的。但是房屋管理部门的工作人员疏忽大意，没有发现人照不符，核发了他项权证。最终，法院以房屋管理部门没有尽到基本审查义务，撤消了房屋管理部门核发的他项权证。而本案中，冒充者和被冒充者体貌特征基本一致，很难通过人照进行辨别，所以不好证明房屋管理部门审查工作中的责任。
此时，律师大致确定了两个代理方案。第一，直接向房屋管理部门提起诉讼，将抵押权人列为第三人，主张要求确认撤销他项权证。第二，先提起民事诉讼，主张王某某与典当行的抵押合同无效，合同无效后，基于抵押合同而产生的抵押权也归于无效，然后再进行行政诉讼程序，撤销抵押权。
鉴于上述法律依据和判例，选择第一种方案后，可能会被法院判决房屋管理部门核发他项权证的行为违法，但是为了保护善意第三人而不予撤销。选择第二种方案，首先会增加诉讼费用，行政诉讼案件受理费为五十元，而民事诉讼就需要以房屋的价值俩来确定案件受理费。然后会增加时间成本，整个程序走下来可能会需要一年多的时间。而且，即使典当合同被认定为无效，也会存在典当行符合善意第三人的特征，而法院不予撤销抵押权。
诉讼请求：
在律师结合案例及学者观点分析后，选择向房屋所在地的基层人民法院提起行政诉讼，将青岛市国土资源和房屋管理局列为被告，将典当行列为第三人，要求判决撤销被告于2012年7月5日作出的青房地权市他字第2012474××号《房地产他项权证》。
事实与理由：
王某某名下有一处房产位于×××××××××，房产证编号为：××××××，王某某对该房产享有完整的权利。2012年7月5日青岛市国土资源和房屋管理局向典当行核发了编号为×××××的他项权证。典当行获得该他项权证的基础为典当合同，该典当合同系贾某某找到一位中年妇女冒充原告以原告名义与典当行订立的，该中年妇女还与典当行的工作人员一起到青岛市国土资源和房屋管理局办理了他项权证，上述过程王某某既未参与，也不知情。贾某某的行为已被生效刑事判决书确认为非法合同，抵押权设立这一行政行为所依据的基础民事关系已经不存在，青岛市国土资源和房屋管理局做出行政行为时审查不严，给王某某的合法权益造成严重侵害，请求法院依法撤销青岛市国土资源和房屋管理局核发的房地产他项权证。
被告与第三人答辩意见：
青岛市国土资源和房屋管理局认为，核发房地产他项权证的行政行为材料齐备、程序合法、已尽到相应的审查义务。
典当行认为，在2012年7月5日与王某某办理抵押登记。是王某某的儿子代理王某某拿着相关证件到现场去办理的。典当行已尽到最大的审查义务，抵押登记是合法有效的。
裁判理由：
法院经过审理后认为，贾某某冒用王某某的名义进行合同诈骗，找他人顶替王某某办理房屋抵押登记，致使青岛市国土资源和房屋管理局依据虚假证据错误颁发房地产他项权证。现贾某某的犯罪事实已经被查明，青岛市国土资源和房屋管理局的发证行为也应予以撤销。
感想期望：
本案的审理，并未涉及到善意第三人制度。但是律师在开庭前对该制度进行了细致的研究，发现了该制度在实践中如何适用存在两种观点。之所以会出现这种情况，是因为我国现行法律并没有明确善意第三人制度的适用范围，导致在具体案件适用中，对善意第三人制度进行了深浅不一的剖析，才出现了相似案件两种结果。
我们建议立法者对善意第三人制度如何适用以及适用的范围，再进一步予以明确。
承办律师：李学斌 宫 湛
