关键词：商品房买卖 交付时未进行综合验收 格式条款无效 合同解除
裁判要点：商品房买卖合同是开发商为了重复使用而预先拟定的，其中以“商品房的单体竣工验收合格”作为房屋交付条件的格式条款，排除了法律、行政法规和地方性法规规章的适用，免除了开发商的房屋交付义务责任，排除了买受人的主要权利，依法属于无效条款；由于开发商交房时不能向买受人提供综合验收备案证明，致使买受人的合同目的无法实现，买受人有权解除合同，且买受人已按照合同法相关规定通知解除合同，故判决商品房买卖合同解除、出卖人返还买受人已支付的购房款项并赔偿损失。
相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和同合同法〉若干问题的解释(二)》第六条、第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条
基本案情：
原告山东某房产开发有限公司(简称开发商)诉称：开发商于2011年10月10日与沈某签订了《济南市商品房买卖合同》；2012年12月31日，开发商按照合同约定的时间和条件交付房屋时，沈某拒绝收房，且书面通知解除《济南市商品房买卖合同》，开发商于2013年2月16日收到该通知。为此，开发商提起诉讼认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，按照合同附件五补充协议第五条的约定，沈某不按期办理房屋交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为开发商已经交付房屋，沈某应当按照总房款的万分之二向开发商支付违约金，按照物业管理各项规定缴纳各项费用外，还应承担房屋毁损灭失风险，要求沈某继续履行合同，并承担延迟办理房屋交接手续的违约责任。请求判令：1.依法确认沈某要求解除合同的通知无效；2.沈某继续履行合同；3.沈某承担迟延办理房屋交接手续的违约金23100元；4.诉讼费用由沈某承担。
被告沈某答辩称：
本案所涉《商品房买卖合同》《补充协议》中。
关于商品房交付使用条件和交接的条款，是原告作为商品房出卖人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与答辩人协商的格式条款，既违法也未尽合理提示及说明义务，依法应认定无效，对合同当事人不具有约束力；在前述关于商品房交付使用条件、交接相应条款属于无效格式条款的前提下，答辩人依约有权拒绝原告向其交付不具备法定交付使用条件的商品房，由此产生的延期交房责任由原告承担；在原告没有按照合同约定期限向答辩人交付符合法定商品房交付使用条件房屋、交接逾期时间已达到约定解除合同条件的情况下，答辩人依法、依约向原告送达了解除合同的通知，答辩人的解除合同的行为合法有效，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。
被告沈某反诉称：
2011年10月10日，反诉原告与反诉被告同时签订了编号为销售(字)201155613号《商品房买卖合同》《合同补充协议》；2012年5月19日，反诉原告将购房款1049648元购房款全部支付给反诉被告；2012年12月26日，反诉被告向反诉原告送达《交房通知书》。反诉原告按照《交房通知书》确定的时间和地点与反诉被告办理房屋交接手续时，发现反诉被告提供的交接资料中并无《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，遂拒绝交接并要求反诉被告提交《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。此后直至本反诉提出之日，反诉被告一直未向反诉原告提交前述证明。无奈之下，反诉原告于2013年1月31日以书面形式通知反诉被告解除合同；2013年4月28日，反诉被告再次以书面形式通知反诉被告解除合同。反诉原告认为，反诉被告未向反诉原告提交《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》的行为违反约定和法律规定，给反诉原告造成了经济损失；双方之间的合同已具备解除条件，反诉原告也依法行使了合同解除权。故请求判令：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告之间的销售(字)201155613号《商品房买卖合同》《合同补充协议》；2.依法判令反诉被告返还反诉原告已支付的购房款1049648元；3.依法判令反诉被告承担违约责任并赔偿反诉原告损失；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。
法院经审理查明的事实：
2011年10月10日，反诉原告与反诉被告同时签订了编号为销售(字)201155613号《商品房买卖合同》《合同补充协议》，总价款1049648元，开发公司应于2012年12月31日前将房屋交付使用。2011年5月19日，沈某向开发商支付全部房屋总价款。关于房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任，双方在《合同补充协议》中约定：“商品房单体竣工验收合格后，视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。通过竣工验收的房屋，买受人不得以国家法律和地方规章未规定的理由拒绝接受房屋(地方法规和地方规章的规定不作为房屋交付的依据)……出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内无息退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。
2012年12月26日，开发商向沈某寄送《交房通知书》，通知沈某于2012年12月31日办理房屋交付手续。2012年12月31日，沈某向开发商出具《关于敦促开发公司尽快出示〈分期综合验收备案证明〉的通知》，认为开发商在办理房屋交接时工作人员无法出示《分期综合验收备案证明》，不具备交房条件。该通知于2013年1月6日由开发商签收。2013年1月31日，沈某向开发商发送《关于解除合同的书面通知》，通知载明：“截止2013年1月31日，贵方仍无法出示《分期综合验收备案证明》，依据济南市城乡建设委员会等五部门2011年4月27日联合印发的济建字〔2011〕7号文和双方合同相关条款的约定，现通知贵方；解除双方之间的商品房买卖合同，并由贵方承担相应的法律责任，配合我们共同办理退房、退款手续。”该通知于2013年2月16日由开发商签收。
裁判结果：
济南市历下区人民法院于2014年4月17日作出〔2013〕历商初字第950号民事判决：一、沈某与开发商之间的《济南市商品房买卖合同》于2013年2月16日解除；二、反诉被告开发商于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈某已付房款1049648元；三、反诉被告开发商于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈某已付房款的利息损失；四、驳回原告开发商要求依法确认被告沈某要求解除《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的通知无效的诉讼请求；五、驳回原告开发商要求被告沈某继续履行合同的诉讼请求；六、驳回原告开发商要求被告沈某承担延迟办理房屋交接手续违约金的诉讼请求。宣判后，开发商提出上诉。济南市中级人民法院于2014年11月11日作出〔2014〕济民一终字第644号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：
一审法院裁判认为：1.根据济建发〔2011〕7号文的要求，自2011年4月27日起，开发商与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。本案中，商品房买卖合同并未将上述条款列入其中，故合同存在瑕疵。但根据《合同法》第五十二条之规定，只有违反法律行政法规方使得合同无效，故本案合同并不因此无效。2.本案中，商品房买卖合同是开发商为重复使用而预先拟定的格式合同，根据《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中双方虽然约定“商品房单体竣工验收合格后，视为房屋达到交付条件”，但单体竣工验收与商品房的综合验收是两个不同的概念，根据【鲁建发〔2009〕11号】备案办法的规定，开发商除进行房屋单体验收外，还需取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付条件之一。且根据济建发〔2011〕7号通知要求，自2011年4月27日之后的商品房买卖合同中均应将《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房的交付条件之一。故原被告商品房买卖合同中的该两条约定一是排除了地方性法规和地方规章的适用，二是限制了买受人的权利，加重了买受人举证义务，同时大大减轻了出卖人交房所需要负担的义务。该两条款应为无效条款。3.鉴于上述约定无效，应按照《合同法》第六十二条所确定的方法予以确定，有行业标准的以行业标准来确定。本案中，即应依据【鲁建发〔2009〕11号】备案办法进行确定。截至目前，开发商尚未提交综合验收备案证明，即涉案房屋尚达不到交付使用条件，开发商未能按照合同约定交付房屋逾期已经超过30天，买受人有权解除本案的商品房买卖合同。沈某已经向开发公司发送解除合同通知。自开发公司收到通知之日起合同解除。
二审裁判认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。根据上述规定，商品房交付使用是以开发项目的竣工验收为条件，而不仅是单项工程的质量验收。买受人对房屋的使用应包括使用住宅小区的基础设施和配套设施等。双方关于交房条件的内容不是双方经协商后填写的，属开发商预先拟定的格式条款。合同中关于“商品房单体竣工验收合格后，视为房屋达到交付条件”以及通过竣工验收的房屋买受人不得拒绝接受的约定，免除了开发公司根据上述规定在交房前应完成综合验收的义务，排除了沈某依据上述规定在交房时开发公司应保障的权利，属无效条款。开发商在约定期间未按照上述规定和【鲁建发〔2009〕11号】备案办法的规定、济建发〔2011〕7号文的要求交付房屋，开发公司有权解除合同。
律师评析：
在本案诉讼程序中，康桥律师担任了买受人沈某的一、二审诉讼代理人，对一、二审裁决结果感到欣慰，对代理过程感受颇深。
首先，本案属于住宅小区的商品房交付纠纷，诉前买受人沈某已经拒绝收房并向开发商发出了《解除合同的通知》，双方立场严重对立、无协商解决的可能。本案诉讼结果如何，将对该小区相同情形的其他众多买受人有示范效应，开发商压力极大，审判机关也很重视这类可能涉及群体诉讼的案件处理的综合效果。
为了维护法律正确实施、维护当事人合法权益，代理律师在与当事人沈某充分沟通、仔细阅卷的基础上，根据合同法、司法解释、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例的相关规定，深入研究了与商品房交付、综合验收有关的法理和实务，形成了“开发商故意规避关于综合验收的法律规定，《合同补充协议》第五条约定属于格式条款且存在违法、未提示买受人注意并合理说明、免除开发商责任、排除买受人主要权利等无效情形，在买受人买房目的无法实现、当事人一方迟延履行主要债务并经催告后在合理期限内仍未履行两种法定解除情形具备的情况下，买受人有权解除合同，且买受人已经按照《合同法》规定的条件和程序发出了解除合同通知”的代理思路，及时代理当事人提起反诉，为维护沈某作为购房人合法权益奠定了坚实的法律基础。
其次，就一审判决结果来说，合法公正，能够促使开发商更重视综合验收的法定义务，保护了买受人的合法权利，社会效果极好，当事人、代理人也是满意的，但美中不足的是：在裁判理由中，我国现行合同法律领域并没有“格式合同”的概念，应当是“格式条款”；无论是《城市房地产管理法》，还是《城市房地产开发经营管理条例》，对综合验收均有明确规定，这是房地产开发商在房屋交付使用层面的法定义务，一审未将效力层级高的法律、行政法规的规定作为裁判理由，存在缺憾；在认定格式条款无效的法律适用方面，与最高法院司法解释的相关规定比较，引用依据粗疏，尚未全面理解“格式条款认定无效日趋严格”的立法精神！
最后，就二审判决来说，其裁判理由相比一审更准确、更完整，弥补了代理律师认为的缺憾！
将该案例呈现出来，希望：群众个人买房不易，开发商需要尊重、认真对待法律赋予买受人的合法权利，而不是规避法定义务、免除自己责任、排除对方权利，强化法律风险控制工作，不要触碰法律底线！
撰稿人：司志庆 韩 博
